Relocation: cómo cambió la rentabilidad de los alquileres temporarios y cuáles son los barrios más buscados
Ya sea si se trata de ejecutivos que llegan solos o con sus familias a trabajar en el país o estudiantes que eligen a la Argentina para sus carreras de grado, el servicio de relocation (alquiler temporario destinado a facilitar la instalación y adaptación en proceso de mudanza nacional o internacional) recibió un duro golpe con la pandemia. Fronteras cerradas, homeworking y educación a distancia, un combo que hizo caer reservas y dejó a este mercado prácticamente sin movimiento. Así lo resume Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades y especialista en el tema, “el mercado de relocation está muy golpeado ya que el público extranjero se ve limitado por las restricciones y el cierre de fronteras”. El inmobiliario asegura que hoy trabajan a un 55% o 60% comparado con 2019, de manera que las operaciones bajaron un 45%.
Quienes requieren este servicio son mayormente estudiantes de grado y posgrado, ejecutivos, residentes médicos, y en cuanto a público local, los separados. “Este último público es el que más creció desde el inicio de la pandemia y hoy es el que lidera la demanda”, destaca Rizzo. Y aclara que, dentro del mercado de alquileres, los temporarios, como el relocation, hoy son los que mejor funcionan. “Los alquileres tradicionales están aún con menos operaciones que los temporarios producto de la nueva Ley de Alquileres”, explica. El cambio en la legislación establece, entre otras medidas, que solo se puede ajustar el alquiler una vez al año, y en un contexto de inflación anual estimada en 50%, esto concluye en que el propietario cobrará una moneda depreciada y por eso los dueños de inmuebles se inclinan por rentar en forma temporal.
En cuanto a los requisitos que se solicitan para el servicio de relocation, según advierte Rizzo, lo que se pide para ingresar es el primer mes de alquiler, un mes de depósito, y la comisión que en promedio es de un 15%. “También, en caso de ser argentinos, se saca un Veraz”, advierte. Si se alquila por más de tres meses, lo cual sucede en general con el servicio de relocation, entonces se realiza un contrato especial en el que se tiene que justificar la finalidad, el interesado tiene que presentar un recibo de sueldo o certificación de ingresos. Según el titular de Alternativa Propiedades, los valores de estos alquileres temporarios rondan en $32.000 para un departamento de un ambiente, desde $35.000 para dos ambientes, y desde $45.000 a $47.000 en el caso de un tres ambientes.
Para Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa, el valor de este tipo de alquileres es acorde al equipamiento y servicio, a las amenities que puede prestarle al inquilino, lo mismo que sucede en hoteles de dos a cinco estrellas. “El valor está dado por la calidad del servicio. Así tenemos precios que van desde $35.000 a $60.000 en monoambientes y desde $40.000 a $80.000 en departamentos de dos ambientes”, sostiene.
Hoy por hoy, la demanda de servicios de relocation se concentra en determinadas zonas de la ciudad, de acuerdo al perfil del interesado. Para ejecutivos se mantiene en los barrios tradicionales de Recoleta, Palermo y Puerto Madero, y más atrás Belgrano y Núñez. En cambio, para los estudiantes las zonas se fueron ampliando. “Antes estaba centrada en Barrio Norte y Palermo, hoy se está corriendo más a las periferias de estos barrios como Palermo Soho y Villa Crespo, en busca de mejores oportunidades a precios más accesibles. Otro barrio que nos están demandando mucho los estudiantes es Coghlan. Sin dudas, las mejoras en la ciudad en cuanto a espacios verdes, bicisendas, viaductos y transporte, están revalorizando zonas que antes no se tomaban en cuenta y que el público más joven ya aprovecha”, señala Rizzo.
Coincide la titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa, en que los barrios más solicitados por ejecutivos siempre fueron Recoleta, Palermo y Belgrano, mientras que para los estudiantes las zonas elegidas son las cercanas a las facultades como Recoleta, Palermo (Universidad del Salvador, Universidad de Palermo, UBA, Fundación Barceló, entre otras) y Monserrat (Fundación Favaloro, UADE, Universidad Kennedy, etc.).
Rentabilidad con ventajas
Si bien la rentabilidad cayó a causa de la pandemia, la de alquileres temporarios sigue arriba de la de los tradicionales. El mercado opera a la baja y para el titular de Alternativa Propiedades, hoy la rentabilidad es impredecible “ya que no se sabe cuánto valen realmente las propiedades. Hoy nada se vende a lo que está publicado. En nuestro caso, lo poco que vendimos en los últimos meses fue a un 20% por debajo del precio publicado”, señala. A modo general, según Rizzo, la renta varía entre un 1% y 3% como máximo, dependiendo zona, el tipo de inmueble, estado y las amenities y el promedio está entre un 1,5 y 2%. “Aunque cabe aclarar que si bien la renta promedio de 2%, parece poco para un alquiler temporario es justamente porque el mercado está operando casi exclusivamente con clientes locales, a excepción de algunos ejecutivos de empresas”, explica. Hay que tener en cuenta que antes de la pandemia con el público extranjero la renta de un temporario era el doble; y que el tradicional también cayó producto de la inflación y la nueva Ley de Alquileres. “Hoy la renta para un alquiler tradicional está entre un 1,5% y 2% pero para el primer año, al segundo año ya cae al 1%. O sea, ambas rentabilidades, por diferentes causas, cayeron, pero la de alquileres temporarios sigue manteniendo la ventaja por sobre la tradicional”, advierte Rizzo. Coincide Siebenhaar en que la rentabilidad en alquileres temporarios siempre fue superior con respecto a los alquileres tradicionales, aunque en años anteriores la diferencia era muy marcada, hoy puede superarlo en uno o dos puntos.
Una plaza seductora
Aunque a causa de las restricciones aún no se volvió al flujo de estudiantes y ejecutivos previo a la pandemia, resulta conveniente para el público extranjero venir a la Argentina. “Esto es debido al valor del dólar y estimo que una vez que se pueda cursar en las universidades de forma presencial, tendremos una importante cantidad de estudiantes”, explica Siebenhaar, a la vez que asegura que durante estos meses sí recibieron ejecutivos.
Sin embargo, para Rizzo, la crisis social, económica y sanitaria de la Argentina afecta profundamente al mercado inmobiliario más allá de las ventajas que pueda haber para los extranjeros por el cambio de moneda. “El país resulta conveniente, es muy barato para los extranjeros por el cambio. El problema es que a diferencia de años anteriores en que la Argentina era vista como uno de los destinos más seguros de Latinoamérica, y con mejor calidad de vida, hoy la percepción es lo contrario. Para el mundo, hoy la Argentina es un país inseguro, inestable y con un manejo de la pandemia que nos coloca, según las últimas cifras, en el país con más fallecidos por habitante. Los extranjeros hoy tienen miedo de venir y lo que leen en los medios internacionales respecto de nuestro país tampoco ayuda. Esto puede cambiar rápidamente, pero la realidad hoy es esta”, concluye Rizzo.
